Los costos de construir y los precios de los terrenos dificultan el acceso a la casa propia

Con los terrenos promediando los 15 mil dólares y las casas desde los 70 mil, el acceso a la propiedad se vuelve un desafío crítico. El Estado y el sector inmobiliario analizan el auge de las construcciones en lotes familiares y las alternativas de financiación por etapas. Un informe elaborado por la Fundación Tejido Urbano mostró que en los principales centros urbanos del país cayó el porcentaje de propietarios y creció la cantidad de inquilinos durante los últimos años.

La investigación analizó datos de la Encuesta Permanente de Hogares del Indec entre 2016 y 2025 y confirmó una tendencia que ya se observa desde hace décadas: cada vez más personas alquilan y menos logran acceder a una vivienda propia. El fenómeno se profundiza especialmente en las grandes ciudades, aunque las de menor escala no están exentas de esta problemática.

Pablo Echandi, director del Instituto Autárquico de Planeamiento y Vivienda Regional Sur, destacó que “la mayoría de las personas que se acercan a averiguar por los créditos hipotecarios que tiene IAPV están alquilando o viven con sus padres”.

Pese a que no hay datos certeros sobre el nivel de demanda en la ciudad, ya que se está depurando el padrón del Instituto, Echandi aventuró que se trataría de aproximadamente cinco mil familias que buscan acceder a la casa propia: “Se nota es que hay mucha demanda por la cantidad de visita que tenemos en la oficina. A las personas les está costando pagar el alquiler.

También sabemos que mucha gente que soluciona su problema habitacional viviendo con sus padres, o contrayendo en la parte de atrás de la casa de los padres”.

Asimismo, señaló que tienen el registro fehaciente de que la práctica de construir dentro de la propiedad familiar es muy común en los barrios más vulnerables, pero que saben que es una solución a la cual también recurre la clase media: “Creo que la problemática es más económica que social, y vemos que los costos de los terrenos, que rondan los 15 mil dólares promedios, y los costos de la construcción son el gran cuello de botella”.

Aunque IAPV tiene líneas de crédito para la construcción, sólo es posible acceder a ellos si se tiene un terreno propio. Consultado sobre si el Instituto está analizando la posibilidad de ofrecer créditos para la compra de terrenos, Echandi dijo que “hoy no está ese programa, pero la dinámica de pensamiento del instituto es amplia y los directores estamos siempre buscando soluciones nuevas. Así que no descarto en el futuro que se pueda financiar la compra de terrenos”.

Respecto a los créditos hipotecarios, contó que “hay muchas personas que quieren acceder, pero que la mayoría no cumple con el requisito de tener la escritura del terreno”. Es por eso que desde el IAPV optaron por cambiar la modalidad en la que se otorgan: ya no hay más sorteos, sino que se analizan si los inscriptos cumplen con las condiciones necesarias y se avanza con esos casos: “Tenemos más fondos a gastar para fin de año, que cantidad de gente que califica para los créditos.

De los 13 mil millones con los que contamos, llevamos sólo 4 mil millones entregados para construcción. La falta de escritura es nuestro gran cuello de botella”. Y agregó que “quienes cumplan con estos requisitos, muy posiblemente se haga beneficiario de esta política pública, porque hay presupuesto”.

Además, el director de la Regional Sur habló sobre las viviendas que están prontas a ser entregadas en Gualeguaychú y que responden a los planes tradicionales de acceso a la vivienda: “Certificamos un avance de obras del 78% de 42 viviendas en sector del barrio Curita Gaucho.

Esas casas no tienen dueño todavía y, como novedad, se estableció que cerca del 60% de esas viviendas se van a poder licitar con una entrega del 20% de su valor, que serían cerca de 12 millones de pesos; mientras que las otras 40% se van a sortear. Esto nos va a permitir hacer el recupero más rápido y poder comenzar a construir rápidamente otras”. El mismo método se aplicará a las 37 viviendas que construye IAPV y que se encuentran en un 64% de avance.

Tanto las 42 como las 37 viviendas estarán finalizadas para fin de año, con poco tiempo de diferencia entre unas y otras.

El rol del mercado inmobiliario El acceso a la casa propia no sólo es un desafío del Estado, sino que el sector privado también tiene barreras que sortear para que cada vez más personas puedan comprar su terreno o vivienda: “Uno de los principales desafíos es generar alternativas que faciliten el acceso a la vivienda en un contexto donde los costos de construcción y financiamiento continúan siendo elevados para gran parte de la población.

Como sector, debemos seguir trabajando para acercar oportunidades reales a las familias y promover desarrollos que acompañen el crecimiento de Gualeguaychú”, manifestó el corredor inmobiliario Joan Fleitas. En este contexto, reconoció: “Actualmente existe una importante demanda de alquileres, especialmente por parte de jóvenes, familias que recién comienzan y personas que buscan independencia habitacional.

Aunque sigue habiendo una gran cantidad de propietarios en la ciudad, el acceso a la vivienda propia se ha vuelto más desafiante debido al aumento de los costos de construcción y al contexto económico general. Sigue siendo una meta posible, pero requiere planificación, financiamiento y, en muchos casos, comenzar con la compra de un terreno antes que por la adquisición directa de una casa terminada”.

La situación económica y la disminución progresiva del poder adquisitivo obligan al mercado inmobiliario a diseñar estrategias que faciliten este primer paso y es ahí donde cobran relevancia los planes de financiación: “Los desarrollos urbanísticos y loteos con financiación propia han permitido que muchas familias vuelvan a considerar la posibilidad de acceder a un terreno, algo que años atrás resultaba mucho más difícil”.

Fleitas señaló que, de acuerdo a su experiencia, el camino más frecuente que transitan las personas para acceder al techo propio suele ser “la compra de un terreno mediante financiación y luego la construcción por etapas. Muchas familias adquieren primero el lote y, a medida que sus posibilidades, avanzan con la edificación”.

Al igual que Echandi, el corredor inmobiliario reconoció: “Muchas personas aprovechan terrenos familiares o realizan subdivisiones para construir una vivienda propia dentro de una propiedad ya existente. Es una opción que reduce significativamente el costo inicial y permite destinar más recursos a la construcción. Hoy los valores de una vivienda terminada varían considerablemente según la ubicación, el estado de conservación y las características del inmueble.

Una casa de tres ambientes para una familia o pareja puede encontrarse desde 70.000 a 120.000 dólares, aunque existen opciones tanto por debajo como por encima de esos valores dependiendo de cada caso”.